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物业自行管理不是业委会人员自干——小区物业自行管理不成功的实践教训

文/何志恒

西安唐园小区始建于上个世纪九十年代中期,小区占地200 多亩,建筑面积不到20 万平方米,全部为多层建筑,共有居民楼45 栋,商务楼1 栋,居住户1938户,小区内有幼儿园、小学、中学和高中,住户多为安居工程业主,其余部分为商品房。小区建成时是西安市最大的封闭式安居小区,环境优美,尤其是入住时居民使用地热水洗澡和取暖,很是自豪。

一、前期物业及业委会情况

唐园小区的前期物业属于开发商聘用的物业企业,开发商没有自己的物业公司。经过物业15 年左右的管理,小区已经从新建时的美丽小区变成了春节前垃圾堆置正月十五后不清理、绿化带杂草丛生、公共水网不维修(一户水管爆管抢修,要关整个小区水)、变压器多年不大修、小区变成停车场、业主家中经常被盗等老旧小区,物业经常用黑恶势力恐吓业主,业主敢怒不敢言,极不满意,物业这时还想上调物业费,大家意见很大。2011 年底业主要求居委会提供帮助。

小区首届业委会是2005 年选举产生的,首届业委会主任当选的当年因小区更换物业及供暖问题,被黑恶势力砍断手指,从此搬离小区,业委会任期5 年,但届满后一直没有换届,被一个副主任把持(业委会只剩他一人),所以大家希望重新选举业委会。我是2010 年9 月被居民选为居委会主任的,2012 年唐园在陕西各大媒体社区报道中排列第一,仅央视就报道过三次,其中一次是十八大召开前,新闻联播头条就有唐园社区的画面,所以当时我的威信非常高。2012 年9 月8 日被大家选为业委会主任,也就说我当时是唐园居委会主任兼业委会主任。

二、业主大会决议小区实行物业自行管理

被选为业委会主任后,在我的倡议和大家支持下,业主大会决定实行物业自行管理。当初自己对物业管理认识非常肤浅,但也考虑到要聘请职业经理人和专业团队。通过业主大会决议向业主借款120 万,结果报名支持借款超过了150 万,主要是大家相信我个人,考虑到借款成本,实际只向大家借了54 万,做为自管流动资金,2012 年底首批专业服务团队也已基本到位。但那时物业拒不交接,加之街办为了春节稳定,不让我们强行接收,还有专业团队进入后大家不太满意,也考虑到维持成本,所以春节前又把专业团队解散。

2013 年春节后的3 月4 日下午,陕西省政法委书记前来小区检查工作,听说小区物业情况后,就地召开区委、区政府、公安分局、区法院、区检察院、街道办、社区、物业等单位参加的专题会议,要求物业执行业主大会决议,按照物业管理条例规定,15日内向我业委会进行交接。区上为此还成立专门工作组,督促物业具体交接事宜。但物业仍然拒不交接,无奈之下,在15 天期限过后的第16天,我们强行接管了物业,拉开了小区物业自行管理序幕。

三、接管后小区矛盾全面爆发

由于我们没有专业团队,接管后主要工作就是业委会人员管理,所有问题几乎一夜之间全面爆发。首先是保小区安全,六七十岁的老兵24 小时轮流看守小区大门,防止物业打回来,西安是有老物业打回来先例的;其次是小区水电维修似乎几年的问题瞬间爆发,到处都是报修,包括坏了许久的电梯一个个电话催着快修;三是为了大门畅通、也闹不清谁的车都先放进来,小区好像成了免费停车场;四是单元门口的生活垃圾二天就堆了起来,没有保洁人员,我凌晨4 点起来拉垃圾;五是供电局要停电,原来老物业恶意欠了三个月的电费;六是自来水公司要断水,也是老物业恶意欠了三个月的水费;七是老物业的既得利益者,放火烧垃圾桶;八是老物业将资料提前全部拿跑,没有水电费收费基础数据、维修没图纸;九是老物业为了整垮我们,所有员工扣押1 个月的工资,我们一个也没能留住;十是业主为缴费、服务不满意开始骂娘的。当时真是八面陷阱十面埋伏!

好不容易工作能应付,内部矛盾又爆发出来。首先是老兵要钱,人人都是有功之臣,先安排老兵工作和报酬;业委会的人问题又出来啦,拉帮结派闹待遇,遇到工作又不负责任,出了问题找主任,好像所有不好的事都是主任干的。我自己吃不好、睡不好,就拍接电话。什么水呀、电呀、绿化呀、垃圾呀、停车呀、车堵门呀,缴费的要发票呀等等,都找我。我是天热怕电出问题,下雨怕楼顶多年没维修的业主闹,没一天安省的,精神几近崩溃!真正打垮我的是2013 年7 月份,小区接连出现6 起事件,水工把电工打骨折住院、聘请的自管办副主任在医院气晕过去、水工颈椎断掉生命垂危、老兵搞绿化掉进污水井“四根”肋骨断、保洁差点聘用装有心脏起搏器的人、社区和我搭档的红白理事会常务副会长去世等等,把我的精神彻底击垮啦!我害怕呀,我不是为我自己呀,我没有拿一分钱、没报过一盒烟,还要背负这麽重的担子。我在害怕的同时,不停地想, 出路在哪里

四、自管退到了包干制

这个时候我深深认识到物业是一个行业,是有意外风险的,是需要法人主体资格负责、企业化管理、专业化服务的,物业管理实际是多工种精细化系统化管理,尤其是像我们这么大的小区,不能由一群六七十岁不懂行、不专业的人来管理并服务。但此时我已无能为力,因为一些业委会人为了个人利益,他们拒绝从外边聘请人员和团队,无奈之下为了我自己能先活着,也是为了能够落实“责权利”一致,通过业主代表大会决议,由业委会一名副主任牵头、其他业主自愿参加,注册物业企业,承担小区的物业服务。结果公司注册成了业委会副主任自己和老婆的,没有其他任何一位业主参加。我急于推脱法律责任,也就召开业委会签订了服务合同。

五、自管结果比聘请物业公司更糟

1. 业委会严重分化。物业法人继续担任业委会副主任,多次谈话、包括街办谈话,拒不退出业委会。同时为了保住他的既得利益,用发工资手段收买了大部分业委会成员(基本都是60 岁以上,还有70 多岁的)和监委会主任(70 多岁的老太太),他们拿着物业的钱,干着所谓物业的事,开会时又坐在业委会位置,一开会就吵架,因为一方要维护业主利益,一方要维护物业利益,业委会做出的决定也无法落实。请求街办下发了清理“双重任职”指导意见书,业委会也在街办派员参加的情况下进行了业委会、物业双向选择,4 名正式委员3 名候补委员用什么都不选对抗,好在有5 名正式委员1 名候补委员选择了业委会工作,才保住了业委会。会议接果公示后,什么都不选的又把业委会告到了街办,街办又安排6人工作组进行情况了解,至今未给出结果,现在业委会也没有完成变更备案。

2. 业主之间被利益撕裂分派。现在的物业及未选择业委会的人,到处上告,满院子谣言,加之他们掌握经济权后,靠一桶茶叶、二斤白糖、一个电烧壶,大量收买人心,包括我们的居委会都跟着跑。法律、道德、正义、良心,在金钱利益面前变得苍白无力。

3. 物业企业至今没有物业服务资质,企业至今也没有给业委会提供任何工作人员的职业资格证书。小区物业变成了:管理无序化、服务随意化、利益个人化、小区农村化。

4. 由于物业公司什么都不懂,所以胆子特别大,而且还以业主自居,随意砍伐院内树木,绿化带随意破坏,可以一手收取业主的装修建筑清运费,反手倾倒垃圾带,随意硬化绿化带,都是为了多停车收取停车费和摆摊设点费。只能管住向好人收钱,不管无良人员胡作非为。

5. 随意提出改变小区大门,想干什么就干什么。甚至物业想把小区拆掉,自己重建,规划图、设计图都搞出来啦,给大家说每户都把房本给他,他拿房本去银行贷款,每个房本每年给业主3 万元的借用费,居然有人赞成、说好,因为他觉得反正房本放家里没用,不如一年白挣3 万元。

7. 物业为了彻底搞垮业委会,连每月业委会的5000 元管理费也不给。

8. 物业法人为了实现自己盖高楼的想法,造成小区公共水网改造时主管道与二次供水池未连接,无法实现二次加压,现在还有几十户人家中热水器、壁挂锅楼无法使用。

9. 许多老同志为了保住自己既得利益,也是跟着钱跑。人老啦就爱钱,尤其是没本事从外边挣钱的人只能在窝里争。

10. 财务不公开,合同规定是一年公布二次,现在物业认为是自负盈亏,不能公开,同一单元房顶一年多维修就搞了三次,一次多少钱业主也不知道,三次的钱最终还要算到业主头上。

六、教训中的体会

1. 物业自管不是业委会人员自己干。小区物业属于公共服务,不是个人家庭事务,属于公事,不能由业委会人员自己来干。业委会成员不能通过自干物业,给自己寻找挣钱的工作位。

2. 监管要分离,否则就是自己监督自己,人在利益面前是靠不住的,不要听个人说、不要靠自觉,要靠制度监管。

3. 专业的事必须专业的人来做,还要有法律责任主体。无论是自管还是公开招聘物业企业,首先要有法律主体资格,否则谁来承担法律责任?第一业委会是个备案组织,很难承担法律责任;第二物业服务是一种经济活动,需要配套的经济管理制度;第三物业服务是系统的专业服务,需要相应的专业服务技术力量。

业委会属于民选组织,不是通过相应的岗位培训和招聘而组成的,根本不符合物业服务团队需要。

4.利益是物业服务双方共同追求的目标,但双方属于矛盾对立的二个方面, 必须用法律、法规、合同、契约等来制约和平衡,否则就会出现无人制约、无法制约、少数掌权人无限侵占广大业主利益的现象,就会背离自行管理的初衷。

5. 自管一定要把经济大权、人事大权牢牢地掌握在业主手中,要把决策权牢牢地掌握在业主大会手中,否则自管就会变成几个人为所欲为的个别人管理,而不是由全体业主自行管理。

6. 自管不好对小区造成的伤害比聘请物业公司还要严重,因为物业公司还有基本的行业规范和底线。在目前业主及其组织不成熟、物业服务市场不发达的情况下,一定要谨慎、谨慎、再谨慎地选择管理模式,在班子、团队、制度、环境等条件不具备的情况下,尽量慎选自管模式,否则可能就会事与愿违。

来源:《和谐通讯》

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